【2018版】「ワンルームマンション 購入」の検索結果20位をまとめた結果を3分で

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ワンルームマンション投資失敗の理由 | マンション投資のジー・ピー・アセット

マンション投資失敗事例「なぜ失敗してしまうのか?」
ワンルームマンション投資失敗の理由

ワンルームマンション投資が失敗する理由
ワンルームマンション投資は不動産投資の代名詞になりつつあります。

新築、中古を問わずワンルームマンションの取引は活発で、不動産投資をされる方のなかでもワンルーム投資を実践している方が多いのではないでしょうか。賃貸の業務や確定申告など不動産保有時のサポートはもちろん金融機関と提携した自己資金ゼロプランなど、手軽に簡単に始められるサービスが充実しているのも増加の要因になっています。

しかしながら、手軽に始められるがゆえに想定しなければならないリスクが軽んじられ失敗してしまったという相談が多くなっているのも事実です。なぜワンルームマンション投資で失敗してしまうケースがあるのか、その原因を中古、新築分けて説明したいと思います。

ワンルームマンション失敗の理由:中古編
ワンルームマンション
なぜワンルームマンションに投資をするのか?

その目的は年金対策、節税、生命保険など目的は様々だと思いますが、ワンルームマンションが利益を生み出す構造は、購入したワンルームマンションを賃貸し、入居者から家賃収入を得る、そのように説明されることが多いと思います。

そのため、毎月の収入と支出のバランスばかりがクローズアップされ、購入した不動産の資産価値が変動していくことがぼかされているように感じます。

ワンルームマンション投資だけではなく不動産投資は長期の投資、キャッシュフローを効かせてローンの繰上げ返済しながら資産を増やすというプランが一般的であります。

しかし投資としての損益が確定するのは物件を売却したときだという視点は必ず持っていなければなりません。では、どのように損益を判断すべきか見ていきます。

ワンルームマンション投資の利回りとは
たとえば、1,500万円の中古ワンルームをネット利回り5%で5年運用すると375万円の利益が出たことになります。

不動産投資における利回りは物件の購入価格を年間家賃収入で割って算出しますので、購入したマンションの資産価値が維持される、つまり購入金額と同じ1,500万円で売却し元金を回収できて始めて年間5%の利益375万円があったことを意味します。

投資向け中古ワンルームマンションは購入した価格で売却できるか
投資用の中古ワンルームマンションは、購入した価格で売却できるかという問題
中古ワンルームマンションの場合は、実需目的で購入されることはまれで、購入する方も売却する方も、ほぼ100%利益を得ることを目的とした不動産投資家です。マーケット事情は意外と見落とされがちですがとても重要なことです。

たとえば、5年前に現オーナーが1,500万円で購入して5年間で375万円の運用益を上げた中古ワンルームマンションを、あなたなら同じ1,500万円で購入しようと思うでしょうか?

実際のところ、中古ワンルームのマーケットでは、投資家の不動産を見る眼は厳しいので、経年劣化による家賃相場や資産価値の下落率は必要以上に評価され、購入した金額で売却できるケースはまずありません。

中古ワンルームマンションの流動性が極めて低いのは、オーナーが手放してもよいと思う金額で折り合わないことが多いからなのです。

単純計算で資産の下落率が1.5%程度で見積もったとしても、売却可能価格は1,388万円、つまりその時点で112万円の売却損が発生します。

1,388万円で売却したとしたら、利回りはどうなるでしょう。375万円の運用益から、112万円の売却損を引くと利益は263万円、結果的に年間あたりの投資利回りは3.6%に修正されることなります。

購入した価格で売却できる中古ワンルームマンションは存在しない
売却時にある程度の売却損がでてしまう現実を覆い隠すように、中古のワンルーム投資の世界では、「持ち続けるということ」が合言葉になっています。たとえばネット利回り5%で回っているのであれば、20年で元本を回収し、それ以降が安定収入になるというプランが提案されることもあります。

購入金額1,500万円はネット利回り5%(=75万円)x20年で元金である1,500万円を回収できるというプランです。

投資である以上収支は出口。長期保有し続けることを前提にするのは危険
投資である以上収支は出口、長期保有し続けることを前提にするのは危険
中古ワンルームマンション投資の場合、築年数別に分散投資することが多いですが、上記の例としてシミュレーションした1,500万前後の価格帯の比較的新しい中古ワンルームでも、築年数で言えば購入時で10年前後は経っています。ローンの返済が完了し、無借金になって、これから安定収入が得られると思っても、そのときそのワンルームマンションは築30~40年のものになります。

30~40年間所有し続けることができれば元金を回収できることもあります。しかし、実際に売らなければならない状況になって、売るに売れずに失敗したと思って相談に見える方が多いのも事実です。売却にまつわる相談は最も多い相談です。

出口戦略と資産の組み換えを意識した投資マンション購入
一般的に、不動産投資において物件の購入・売却の機会は他の金融商品と比較すると多くはありません。しかし、私たちが多くのお客様と接してきた経験では、多かれ少なかれ必ず、現金が必要になった、資産の組み換えを考えたいなど様々な理由で売却を考えなければならない時期がやってきます。

不動産投資は長期の投資であるのは間違いありません。投資マンションを保有し続け家賃が回収できている限り成功していると思うものです。しかし、お客様が購入しようと考える中古ワンルームマンションを売却しようと考えたらいくらで売却できるのか理解しておくことは本当に大事なことなのです。

失敗相談事例に学ぶ不動産投資セミナー .
ワンルームマンション失敗の理由:新築編
ワンルームマンションの規制
ワンルームマンションの建築に関する規制、条例が強化されてきたとはいっても、いまだ新築ワンルームマンション開発は活発です。

都心の一極集中が緩和されつつある現在でも、新入生や新社会人の地方からの流入が定期的に見込めるので、東京都心のワンルームマンションの需要がなくなることはないでしょう。さらに、東京23区では最低占有面積の規制でデベロッパーによるワンルームマンションの開発・供給は減少しつつあり、都心のワンルームマンションはエリアが持つブランド力だけで競争力を高めることができる傾向にあります。投資マンションを買うなら東京を買えと言って間違いはないでしょう。

マンションの耐震偽装が社会問題化し、法規制が整備されて以降に建造されたワンルームマンションは安心感もあり、まさに新築ワンルームマンションに投資するのは理に適ったものと思われる方が多いと思います。 また、新築ワンルームマンション投資はサラリーマンの方であればフルローンで持ち出しなしというシミュレーションも見受けられるのは魅力的に感じられると思います。

新築ワンルームマンションの相場
現在、首都圏では新築ワンルームマンションは20m²超で2,500万円前後が売買相場です。2,500万円の首都圏の新築ワンルームマンションが高いと感じるか安いと感じるかは個人差があると思いますが、同エリアでの中古のマンション市場では、2,500万円というと築10年くらいであれば40m² 2DK 程度のマンションを購入することができる金額です。

新築マンションも登記されてしまえば市場での評価は中古の扱いとなってしまうことを忘れてはなりません。ワンルームマンションの場合は、たとえ築2,3年であっても分譲価格2,500万円のマンションが2,000万円弱で取引されているのが実情です。これは新築ワンルームマンションが不動産マーケットに流通した瞬間に分譲時の70%程度の評価しかされないことをあらわしています。

新築ワンルームマンションの価格は誰が決めるのか
新築ワンルームマンションの価格は基本的には土地代、工事費、諸経費に基づいて価格が算出されますが、それとは別に、その新築で建てられたワンルームマンションの一室に特定の金融機関がどれだけ融資できるかというその金額がそのまま価格に反映されているように思えます。新築ワンルームマンションのデベロッパ系のマンション投資会社は「頭金0円フルローンでワンルームマンション投資ができます」というセールストークを繰り広げることができるのもそのためです。

一方、中古マンションは、近隣の同じタイプのマンションの取引相場と比較、もしくは、利回り(収益)、すなわちどれだけの家賃収入が得られるかによって価格が決定されます。つまり、実需目的でも投資目的でも、マンションは中古として市場に出回った時点で相場、すなわち市場価格で評価されるのです。

投資対象としての新築ワンルームマンションのメリット・デメリット
新築ワンルームマンションは確かに頭金は0円に近い金額で、悪くても月に1万円程度の持ち出しで投資をすることができます。

また、新築というだけで魅力的なものであるのも間違いありません。

しかし、ご自分の居住スペースとして使用するのでなければ固執する要素ではないのではないでしょうか。マンション投資に限って言えば、新築というプレミアム価値は一番初めの入居者だけが享受できるものでしかなく、そのときは相場より高い賃料を計算できますが、それ以降は中古の家賃相場に合わせないと入居者を確保することは容易ではありません。賃料を下げずに募集することもできますが、入居者が決まらなければ確実に利回りは低下してしまいます。

マンション投資は長期的な投資です。たとえ新築ワンルームマンションに投資をしても、ローンが払い終わる30年後に残るのは築30年の中古ワンルームマンションであることを忘れてはなりません。

長期であるが故のリスク、たとえば、所有している部屋の近くに同じタイプのマンションが建つだけでも家賃が下落するのは免れません。ワンルームマンションはファミリータイプと比べると供給数が多くなりますので、それだけでも競争が激しいものです。ちょっと広めの中古マンションで幅広い入居者をカバーできるほうが結果として利回りは高くなりますし、たとえば10年おきに築15年のマンションに買い替えれば築25年以下のマンションを持ち続けることが出来ます。

ワンルームマンション投資よくある失敗事例
CASE1: 節税効果は最初だけ・・・
節税になるって聞いていたのに!
ワンルームマンションに投資するということは、個人であっても一つの事業ですので、マンションを貸すことで得られた収入は課税対象となります。当然、その収入は利益として申告する必要がありますが、家賃収入をそのまま計上するのではなく、建物の減価償却分や借入金利を経費として引くことができるので結果として税金対策になるという説明が多いようです。

しかし、本当に節税の恩恵を受けることができるのは、新築ワンルームマンションであっても設備を短期で経費にできる最初の数年だけで、節税のはずが管理費・修繕積立金や不動産の固定資産税と都市計画税など実際にかかる経費の負担のほうが大きくなってきます。長期にわたる節税効果をメリットとして説明された場合は要注意です。

CASE2: 売るに売れない・・・
CASE2: 売るに売れない・・・
デベロッパーが手がけるマンション投資プランは、ほとんどが新築ワンルームマンションです。衛星都市の開発が進み、都心の一極集中が緩和しつつある現在でも、独身男女の地方からの流入が定期的に見込めるワンルームマンションの需要がなくなることはないでしょう。また、マンションの耐震偽装が社会問題化し、法規制が整備されて以降に建造された物件は安心感もあり、まさに新築ワンルームマンションに投資するのは理に適った選択だと思われる方が多いと思います。

しかし、新築ワンルームマンションは、もし売却しなければならなくなった場合、その価値はどんなに築浅の物件であっても、分譲時の70%程度にしかならないケースが多いのです。経済的なゆとりがなく、長期的な運用が可能であると判断できない場合はオススメできません。

CASE3: 入居者が決まらず利回り低下・・・
CASE3: 入居者が決まらず利回り低下・・・
札幌や福岡など、地方の中央都市では、賃料の相場からするとマンションの価格が安く、収益還元法で算出された利回りが高いケースがあります。利回りは想定した賃料で入居者が獲得できたときに確定するものなので、地方都市でマンション投資をする場合は、家賃相場や立地条件などから、マンションの需要と供給のバランスが取れているかどうか調査する必要があります。

たとえ、家賃滞納保証やサブリースなどの契約を地元の業者としていたとしても、契約は賃借人ごとまたは定期的に更新されるため、契約内容の変更や契約解除がないとも限りません。もし、賃貸管理行を業者に任せていなければ、現地まで足を運び入居者募集やトラブル対応をすべてご自身で行わなければなりません。

 

買うタイミングを見極めろ! ワンルームマンションのお得な購入術 | マネーの達人

買うタイミングを見極めろ! ワンルームマンションのお得な購入術
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by 式部 順子 2017/08/12 [住宅ローン・購入・家]

買うタイミングを見極めるだけで購入資金を大きく節約
ワンルームマンションの購入を考える人は、単身者が多いでしょう。

単身者の多くは、フルタイムで働いているため、駅から徒歩10分以内の物件が便利です。

駅から近いワンルームマンションは、便利ですが価格が高い傾向があります。少しでも安く購入するためには、ちょっとした工夫が必要です。

キーワードは「大規模修繕」

ワンルームマンションに限らず、マンションは新築と中古の二種類がありますが、築年数が10年以上の中古ワンルームマンションは、「大規模修繕が終わっているか」もしくは「大規模修繕の予算に見合った修繕費が積み立てられているか」を確認してから購入するようにしましょう。

なぜならば、一般的にマンションは、築10年をめどに大規模修繕を行います。

大規模修繕には多額の費用がかかるため、マンションは新築したときから毎年コツコツと修繕費を積み立てていくのです。

そして、10年をめどに積み立てたお金を使って大規模修繕を行います。

管理がしっかりとしているマンションならば、修繕費を計画的に積み立てているため、積み立てたお金だけで修繕を行うことができるのです。

しかし、しっかりと管理ができていないマンションは、いざ大規模修繕を行うときになって費用が足りないことに気がつき、急きょ資金を徴収することもあります。

築10年以上の物件にも関わらず、大規模修繕の積立が十分でない場合には、購入したとたんに修繕費を徴収される可能性が考えられるのです。

新築のワンルームマンションを購入するときには、購入するタイミングを見極めるだけで大きく節約できる可能性があります。

売れ残り物件が出るタイミングを待つことが一番簡単

新築は、売り出した直後は人気の部屋からどんどん売れていくものです。

しかし、一定期間を過ぎると、売れ行きが落ち着き出し、最後には数戸が売れ残ります。

残り数戸になったときこそ「買い時」なのです。なぜならば、数戸でも売れ残りがあるうちは、不動産業者は売り続けなければなりません。

多少値引きしても、「さっさと売ってしまいたい」と思い始めるタイミングなのです。

とくに、3月や9月の決算期に数戸売れ残っている物件があれば、大きく値引きしてもらえるチャンスです。

新築のマンションを安く購入するワザの一つとして、「モデルルームの購入」がよくあげられますが、モデルルームに使われる部屋は数が少なくワンルームマンションはほとんど使われません。

ワンルームマンションの新築を節約購入するならば、「売れ残り物件が出るタイミングを待つ」ことが一番簡単な方法ではないでしょうか。

上手な物件の選び方
中古のワンルームマンションを購入するときには、少なくても25平方メートル以上、できれば30平方メートルの広さがある物件を探すといいでしょう。

なぜならば、ワンルームマンションは購入したとしても「そこに一生住む」とは限らないからです。

ワンルームマンションを購入したときには、結婚の予定がなかったのに、突然結婚がきまるということもよくある話です。

そんなときに、25平方メートル以下のワンルームマンションでは、夫婦二人で住むことは難しいため、すぐに新しい物件を探す必要があります。

しかし、30平方メートルあれば、夫婦二人でもしばらく暮らすことができるため、新しい物件をゆっくりと探すこともできるのです。

また、30平方メートル以上のワンルームマンションは、賃貸に出したときにも借り手がつきやすいメリットがあります。

「借り手が見つからないこと」が一番困ります

賃貸に出した場合、一番困ることが「借り手が見つからない」ことです。

25平方メートル以下のワンルームマンションは、どんなに駅から近くて便利な場所にあっても、借り手は単身者しかいません。

しかし、30平方メートルあれば単身者だけでなく二人で暮らす人も借り手の候補になるのです。

節約購入のコツは「住む・貸す・売る」
ワンルームマンションは、購入時は自分自身が住みます。

そして、生活スタイルが変われば賃貸に出し、家賃収入を得ることができます。

しかし、不動産は築年数がたてばたつほど価値は下がるものです。そのため、賃貸に出していてもいずれは家賃を下げざるを得なくなります。

ワンルームマンションの場合は、購入した本人が住みつづけない限りは、頃合いを見て売却しなければ、いずれは固定資産税やメンテナンス費が家賃収入を上回るようになり、「お荷物」になってしまうのです。

一番得する節約購入とは、購入した時よりも売却した時に総合的にみてプラスになっていることではないでしょうか。

売却した時に、プラスにするためには「お荷物」になるちょっと前に売却することがポイントなのです。

最後に
「売却しやすいワンルームマンション」とは、実は「借り手がつきやすいマンション」と同じことなのです。

「単身者でも夫婦でも住める広さ」と「駅からの距離」、十分な積立金の準備ができている「しっかりとした管理」があるかを見極めることが、最終的に節約購入できたかを決めるコツなのではないでしょうか。(執筆者:式部 順子)

 

【実録】わたしはこうしてワンルームマンション投資に失敗しました –中古マンション編- マンション経営・投資のリスクとメリットなら【マンション経営大学】

中古のワンルームマンションへの投資をご検討中の方もいると思います。古いマンションであればリーズナブルで、比較的手軽にマンション経営を始められるとお考えになられているのではないでしょうか。

その認識は必ずしも間違いではありませんが、良いばかりではないということも知っておかなければなりません。年数の経った古いマンションを購入したことで、思わぬトラブルに巻き込まれてしまうケースも少なくないのです。
【失敗エピソード】購入直後に設備の老朽化で大きな出費が…

投資対象に選んだ物件は築26年の都内のワンルームマンション。購入直後に「突然、床下から水が湧いた」というトラブルに見舞われました。老朽化した給水管が、コンクリートの内側で破裂してしまったのです。

管理会社によれば、解決のためには根本的な長期の工事が必要とのことでしたが、「そんなことは知らない。とにかく早急に改善をしてほしい」という入居者とのあいだで板挟み状態に。結局、入居者は出ていってしまいました。

修繕に要した工事費用や、家財に対する賠償請求など、総額260万円もの出費も新たに発生し、散々な目にあいました…。
【マンション経営大学からのアドバイス】中古マンション投資には入念なリサーチが必要!

■中古マンションの設備は古く、耐用年数も短い
中古マンションは、新築や築浅物件よりも購入価格は安いですが、耐用年数が短いというデメリットがあります。建築後30年超の物件であれば、大規模なメンテナンスを迫られているケースも多々見受けられます。

たとえば国土交通省の調べによると、築30年超のマンションのうち、実に5割以上のマンションにおいて「配管や給水設備の劣化」を理由に、建て替えが検討されています。そのため、購入後すぐに修繕時期に差し掛かってしまうリスクがあり、どんなに利回りが高くても資本が回収できるとは限らないのです。

■中古マンションには瑕疵担保責任の保証がない
中古マンションに欠陥があった場合、オーナー自身が修繕しなければならないケースがあります。

平成21年「住宅瑕疵担保履行法」の全面施行を受け、新築から10年以内の住宅で欠陥があった場合、修繕費用には保険が適用されることになりました。国土交通大臣指定の「住宅瑕疵担保責任保険法人」が対応するため、ゼネコンやデベロッパーの倒産によって修繕費用が支払われないリスクも抑えられます。

ただし、注意しなければいけないのは、この「住宅瑕疵担保履行法」は、第1売主が第1買主に対して瑕疵担保責任を負うものなのです。つまり、保険期間中の築10年以内の住宅でも、転売され中古住宅となった時点で保険は引き継がれません。中古住宅は「住宅瑕疵担保履行法」の保険適用外ということになってしまうのです。

■中古マンションには反社会的勢力団体が入居しているリスクも
反社会的勢力団体が入居している集合住宅は、資産価値が下落してしまいます。彼らが原因で、入居者の安全な生活が脅かされてしまうからです。

こうした状況を鑑みて、平成21年以降、不動産業界は国土交通省や警察庁の協力を仰ぎながら、反社会的勢力団体の集合住宅への入居を禁止するモデル条項を定めました。ただし、制度が施行される前のマンションだと、反社会的勢力団体が入居しているリスクが必然的に高くなりますので、投資時には入念なリサーチを実施しなければなりません。

投資リスクを抑えたマンション経営をするなら中古より新築(築浅)物件
中古ワンルームマンションへの投資は、たしかにリーズナブルです。しかし、上記のような資産価値を減少させるリスクについて、事前に入念なリサーチをすることが必要になることを忘れてはいけません。

もし、そういったことに関する知識に不安がある方や、知識はあるけれども時間の余裕がない方は、新築(築浅)マンションへの投資をオススメします。

 

独身の場合、マンションは「借りる」or「買う」どっちがお得なの?|「マイナビウーマン」

一人暮らしで毎月家賃を払っているけれど、なんだか毎月の支払いがもったいない、なんて思ったことはありませんか? 家賃を払い続けても自分ものになるわけではないし、いっそ、借りるより買った方がお得なのかも……。今回は支出の中で多くの割合を占める「住宅費」について分析。借りたほうがいいのか、買ったほうがいいのか、検証してみたいと思います。

■今、払っている家賃でいくらのマンションが買える?

まずは、東京都で人気の街の家賃相場を見てみましょう。

東京都のシングル向けマンション(ワンルーム、1K、1DK)を探す人たちの間で、人気の市区町村1位は「新宿区」、2位は「中野区」、3位は「渋谷区」。家賃相場は、新宿区が9万2,300円、中野区が7万8,500円、渋谷区が10万7,100円となっています(2016年7月7日現在 HOME’S/ホームズ調べ)。おおよそ10万円くらいと見ておいていいでしょう。

その家賃分をローンとして支払ったとしたら、いくらくらいの物件が購入できるのでしょうか。たとえば、頭金なし、金利2%で35年でローンを組むとすると、月々の支払い約10万円で、約2,000万円のマンションを購入することが可能です。「え?都心で2,000万円でマンションなんて購入できるの?」と思うかもしれませんが、中古のリノベーションマンションであれば、十分購入が可能です。

・物件価格……2,000万円
・月々の返済額……6万6,252円(金利2%・元利均等・35年ローン)

そのほか、マンションでは毎月のローンの支払いに加え、管理費や修繕積立金なども必要です。修繕積立金は、マンションの外壁やエレベータ等の共用部分を修繕するためのお金。古い建物ほど高く、築浅になるにつれて下がる傾向にあります。管理費もマンションの規模などによって差があるようです。

管理費・修繕積立金が月々3万円必要となると、毎月のローン返済額と合わせ、トータルで毎月9万6,252円を支払うことになります。これなら前述した新宿区のマンションの家賃相場(9万2,300円)とあまり変わりありませんね。

ただ、気を付けなければならないのは、マンションは資産であるため、毎年固定資産税を支払う必要があること。また、物件購入時に諸経費もかかります。新築物件では、物件価格の3~7%、中古物件では、物件価格の6~10%が目安。なお、金融機関によっては、諸経費を住宅ローンに組み込める場合もあります。

■買った場合と借りた場合の総額の比較

●買った場合の総額
では、先ほどの物件の想定で35年でローンを支払い終わったあとの総額はいくらくらいになるでしょうか。

・物件価格……2,000万円
・35年のローンが終わった時点での総支払額……2,782万5,861円
・諸経費をあわせた支払い総額(物件価格の10%と想定)……2,782万5,861円+200万円=2,982万5,861円
・管理費・修繕積立金35年分(月々3万円と想定)……1,260万円

諸経費をあわせた支払い総額と管理費・修繕積立金35年分を合わせると……

2,982万5,861円+1,260万円=4,242万5,861円

結果は4,242万5,861円でした。

●賃貸で過ごした場合の総額
続いて、賃貸のケースを見てみましょう。前述した新宿区の家賃相場9万2,300円と考えると、毎年の支払い額は110万7,600円。家賃の場合には、2年に一度、契約を更新するケースがあるので、その際に、家賃の2カ月分の支払いが発生すると設定すると、35間年の総額は下記のような形になります。

・家賃(35年)……3,876万6,000円
・更新費用(2年に1度)……9万2,300円×17回=156万9,100円
・最初にかかる費用……敷金(2カ月分)18万4,600円+礼金(1カ月分)9万2,300円=27万6,900円

家賃35年分と更新費用35年分、最初にかかる費用の総額……
4,061万1,200円

購入よりも賃貸の方が200万円ほど安い計算となりました。

■買った場合と借りた場合を比較してみると……

賃貸で住んだほうが安い結果になりましたが、これは期間を35年で見た場合です。賃貸の場合は住み続ける限り、毎月の家賃が必要です。一方、購入した場合は、ローン返済後は、月々にかかる費用は管理費と修繕積立金だけで済みます。家賃を40年支払い続けるとすると、総額は4,615万円(更新費用含む)になり、マンション購入額よりも高くなる計算になります。

とはいえ一方で、購入した場合も住んでいるうちに、住まいの設備に不具合が出て、買い替えしなければならない可能性も。賃貸の場合なら、大家さんがすべて修繕してくれますが、購入した場合はすべて自己負担。たとえばガス給湯器の寿命は 10~15年くらいと言われており、買い替えには10万円ほどかかります。システムキッチンのビルトインコンロの寿命も10~15年くらいで、交換に10万円以上。このような金額も考えると、トータルではあまり変わらないのかもしれません。

■マンション 200倍の法則とは?

賃貸と購入、あまり差がないなら買いたい!と決めたなら、ぜひ覚えておいてほしいのが「200倍の法則」。物件の販売価格が、同等のマンションの家賃相場の200倍以内であれば、その物件は「買った方が得」、200倍以上であれば、「借りた方が得」となるというものです。

前述の新宿区の家賃相場であれば、9万2,300円×200で、1,846万6,000円以下なら「買い」ということになりますね。実際に調べてみると、その額で購入できる中古マンションも多く販売されています。「借りるか買うかどちらが得」を大まかに判断できるので、気になる物件があったらその法則で計算してみるのもいいでしょう。

■ライフスタイルの変化も考えて

「どうせ同じくらいのお金を払うなら、マンションを購入したい!」と決断したとします。今は結婚する予定はないけれども、素敵な彼が現れて、結婚を考える可能性もありますよね。一人暮らしならワンルームや1DKの間取りでも問題ないかもしれませんが、夫婦で暮らすならせめて1LDK、子どもを考えると、2LDKはほしいところです。

賃貸物件であれば、ライフスタイルの変化に合わせて、住み替えすることもできますが、購入したとなるとそうはいきません。購入時には、現在の住まいとしてだけでなく、将来を考えて間取りの多い物件を購入したり、立地を考慮しておくことも必要かもしれません。

■マンション購入後に結婚することになったら

マンション購入後に結婚することになったら、2人の住まいを今後どうするか考えましょう。そのまま住み続けるか、新居に住み替えをするかが大きな選択肢ではないでしょうか。

●間取りをリフォームして住む
あらかじめ、広めの物件を購入しておくなら、リフォームで間取りを変更することが可能です。ただし、リフォームの内容によってはかなり金額が異なってくるので、予算額を決めたうえで生活スタイルに合った間取りにできるか検討しましょう。

●物件を売却する
せっかく購入したマンションですが売却し、別に新居を構えるという方法もあります。売却するには、基本的に住宅ローンを全額精算しておく必要がありますが、完済することを条件として売却することも可能です。売却した費用を返済に充てたり、新規のローンに上乗せするなどの方法もあります。

●物件を貸す
新たに新居を賃貸で借りて、購入したマンションは、賃貸物件として「貸す」という方法もあります。家賃収入があるので、その分をローン返済に充てることも可能です。

■まとめ
ネットや不動産会社のマンションの広告を見て「月々の支払額がこのくらいなら、私でも買えるんじゃない?」と思った人も少なくないはず。でも実際にシミュレーションしてみると、返済総額は実際は物件価格の倍以上になり、驚いた人もいるのではないでしょうか。賃貸も長年借りると、総額はマンション購入額を上回るものに。どちらもかなりの額になるため、ライフスタイルや家族の状況、将来の見通しなどをもとに、リスクを見極め慎重に選びたいものです。

(松原圭子/フォルサ)

 

 

4.新築ワンルームマンション投資はやめた方がいい | 不動産購入コンサルティング(都心収益不動産購入コンサルティング) | 不動産ソリューション | 総合財産コンサルティング | 青山財産ネットワークス

4.新築ワンルームマンション投資はやめた方がいい
相談の経緯
北関東に住む会社員Gさんは、4年前墨田区の駅から徒歩8分にある新築の投資用ワンルームマンション(20.81㎡)を諸費用込1,840万円で購入しました。
売主のディベロッパーS社の営業担当から「東京23区内で、この低金利の時代に5.76%の利回り・年間賃料収入106万円は、年金代わりとして魅力があり、税金対策にも有効ですよ」と勧められ購入したのです。

購入資金については、S社から紹介された金融機関から1,400万円(30年返済・変動金利2.4%)の借入をしました。
購入後すぐに入居者が決まったため安心していたのですが、4年経った今年になって入居者が退出し、空室になってしまったのです。
早速Gさんは、次の賃借人を決めるため、S社の子会社の不動産管理会社に募集を依頼しました。
9万円かけて、壁クロスの張替え等のリフォームも実施しました。
しかし4ヶ月過ぎても空室は埋まらず、Gさんは途方に暮れてしまいました。借入はまだ大半残っているので、月々の返済5.4万円は毎月の給料から穴埋めしなくてはならない状況でした。

検討・対策
その時になってはじめて、Gさんは当社に相談に来られたのです。
当社で分析した結果、営業マンの言っていた利回りとは随分違っていました。営業マンの言っていた利回りは、表面利回りの事であり、実際には、賃料収入から管理費・修繕積立金・固都税さらには借入金を返済すると、実質の手取りの利回りは1.22%だったのです。

さらに調査を続けていくと、Gさんの賃貸マンションのある地域は人口こそ微増傾向にあったのですが、賃貸世代である若年層(18歳~30歳)の人口が急激に減少している地域だったのです。
しかも、廃業した工場跡地や駐車場に次々と賃貸・分譲マンションが建てられ、空室率が大幅に上昇している地域だったので、たとえ今回の空室が解消されたとしても、将来に不安が残ると言わざるを得ない状況でした。

売却も検討しましたが、売却査定額は950万円と、残債務1,270万円を解消するには程遠い状況でした。
新築で購入した場合、入居した途端に2割程度価格が下がるとよく言われます(新築プレミアム)。
まして、空室率が上昇しているこの地域では、中古の投資用マンションの値下がりが激しかったのです。

結局、募集賃料を1万円下げ、月8万円(実質の手取りの利回りは0.7%となる)にして募集したところ、ようやく空室が解消できました。

結果

建物全体を一棟買いするのと比べて、投資用ワンルームマンションの購入は、たしかに小額でできる手軽な不動産投資と言えます。
しかし、ワンルームを所有する場合は、区分所有者同士で大規模修繕をどう負担するかなど、管理面の問題が複雑になります。

また、入居者が1人いれば満室ですが、退出すればただちに空室率100%になるという、リスクの高い面があります。一見、手軽に見えるワンルームマンションへの投資ですが、実際には特に慎重に行うべきなのです。
購入する際には、その地域での供給状況・人口動向(特に若年層)・空室率推移等の市場調査や管理会社の質・募集能力等を調査し、現地に何度も足を運ぶことが重要です。

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